香港，正在从头变热
作者｜李佳琪
修改｜苗正卿
题图｜视觉我国
张欣站在向阳大悦城B1层的MUJI餐堂前，玻璃幕墙外的循环阛阓上，一些年青人正在用旧物兑换绿植盆栽。在以往，大悦城B1以餐厅、茶饮为主，但现在这儿潮玩、绿植、二次元相关的门店占比大幅进步。这是北京正在呈现的“商场B1转型潮”的缩影。
三年前，这儿仍是停车场出口处弥漫着尾气的通道，现在却成了她每周必逛的"日子实验室"。当她把咖啡杯悄悄放在收回箱时，头顶的智能屏自动显现：您的环保积分可兑换手艺皂——这个细节让她想起几个月前在凯德MALL·大峡谷B1层的热带雨林景象里，恐龙骨架下的年青人排队抢购生鲜，转角处的植物墙后，银发白叟正跟着AI教练操练八段锦。
由B1转型引发的“地下消费”热，也正在上海呈现。上海国客中心的地下商业街在建成十年后，只剩三家便当店和几家保险公司门市，通风管道里残藏着二十年前小商品商场的霉味。但在一街之隔的北外滩来福士城市阛阓，年青规划师们正将地下室改构成潮流名胜。他们用不规矩的展架切割空间，在墙壁上投射动态光影，把每个旮旯变成自拍打卡点。有了解上海地产的人士告知虎嗅，2024年以来上海商超的B1、B2正在进入疫情以来最旺的消费周期。
下沉商场的包围更具想象力。山东临沂泰盛广场B1层将1500㎡区域改构成直播选品中心，日均200款新品经过300个本乡主播销往周边县城，2023年GMV打破4.2亿元。这种批发零售化的方法使该区域坪效到达传统业态的2.8倍。
数据显现，2024年全国标杆商场地下商业年调整门店数打破5800家。商场，这个被业内人士称为“盒子”的修建，好像经过地下商业找到了自己新的舒适区。城市规划专家李霞的调研笔记记载着更隐秘的改变：某二线城市地下商业街的商户，70%是从淘宝转型的实体店东。他们带着网店的爆款逻辑下来，却发现这儿需求彻底不同的生计技能。
商场B1以及其背面的地下商业，正在被流量重塑。
商场B1正在产生突变
在经过前期立项、品牌邀约、技能及商务商洽等多个流程、长达半年的预备后，北京某商场B1层总算敲定了好利来的入驻。此项意图招商负责人周杰告知虎嗅，这个绵长的进程让他心力交瘁，还好成果还算满意。
在越来越多商场新一轮的调改计划中，对地下商业的注重程度正在上升。最显着的体现莫过于，曩昔的服装、小商品等零售业态不再吃香，策展型、二次元、公园式、阛阓型等非标商业体，动漫手办、主题快闪等新业态和比方好利来、星巴克这样曩昔坐落商场一层“门神”方位的明星引流品牌都在或自动或被迫的向地下搬迁。
“新鲜感天然代表着高人气。松懈感、高颜值、独特性是现在的顾客更注重的维度。旧的次序已显现出疲态，新的次序正在构成。这种改变所代表的并不一定是正确性，而是探究性和一种全新的体会。现在的商场，考虑的不再是做什么项目能招引来人，而是要为什么样的人去做项目。这种逾越传统购物中心的新需求，给地下商业带来了巨大的时机。”某职业人士告知虎嗅。
“由于土地归纳本钱低，绝大部分商场地下商业的租金仍低于地上30%~40%，但交通枢纽的绑定与地铁轨交网络的延伸又给地下商业带来巨大的人流。此外，不管被改造为何种新业态，地下商业中小型餐饮等高频次消费依然是肯定的干流，且单价遍及低于地上30%-50%。低本钱＋低租金＋高频次＋高人流，提高了商场的租金收入和销售收入，对商场的盈余有很大的协助。所以爆发式添加绝非意外。”
在更中心的区域，地下商业体现出更大的爆发力。北京某中型商场相关负责人告知虎嗅，其商场B1层的租金为地上二层的80%，但流量转化功率却高出2.1倍。据职业人士泄漏及第三方组织测算，北京国贸商城B1层地铁接驳区头部品牌舱位租金单价可达50元/㎡/天以上，显着高于地上非中心区域。
“这种价格倒挂现象背面正是地铁接驳的黄金50米规律。即间隔地铁闸机50米内的商铺，其客流转化功率是一般区域的2～3倍。”上述职业人士向虎嗅举例：上海静安嘉里中心B1层的地铁走廊经济带，2023年租金涨幅高达17%，其间联接2号、7号、14号线换乘通道的C-12舱位，以63万元/月的价格改写地下商铺的记载，较2020年涨142%。
他还向虎嗅共享了一则“碎片化消费公式"：客单价（≤35元）×转化率（≥18%）×逗留时刻（≤5分钟）=最优模型。他举例道：瑞幸咖啡在成都春熙路站B1层设置的极速取餐柜，将均匀取餐时刻紧缩至23秒，单柜日均出杯量达487杯，是一般门店的2.1倍。
“当然，地下商业的火仍不能被归纳为一种通用现象。这背面有两个十分重要的支撑条件，一是位处城市中心区域，二是交通的便当。”从事商业规划10年之久的尹恩告知虎嗅，假设是某个位处远郊的商场，哪怕在一线城市，也难与大火挂钩。
“此外，刚开业或尚在培养期的商场，人流和客单价都有待验证，很难招引闻名品牌下沉。”尹恩表明，新‘盒子’在培养期时，仍以高品质餐饮零售类消费为主。当用5年左右的时刻培养出安稳客流后，人流消费的导入＋商场品牌的招引，使得顾客能够承受明星、轻奢等业态的下沉，此刻再进行全体调改，品牌和商场都能算得过来账。这其实也是顾客口中，一些老牌商场的地下商业‘忽然火了’的原因。”
他坦言，地下商业特别是中心商圈的地下商业已成为商家必争之地，商场对入驻商家的挑选也变得越发严厉。
餐饮正在被地下商业“劝退”？
为了在新一轮调改中一击即中，周杰付出了比以往多更多的尽力。
在全体调改计划计划落定后，他就开端了对好利来的邀约。“明晰烘焙区方位并预留100-200㎡的空间，还需制作好利来的落位图，并标示星巴克、奈雪等相关业态方位以证明流量协同性。一起要出具客群匹配陈述、租金对标模型，并比照同城竞品项意图烘焙品类租金区间，准确到元/日/㎡。”
在长达两三个月的时刻里，他都在对好利来进行专项剖析，搜集区域内的拓店规范、预估单店销售额，为抽成份额衬托商洽空间，还要拟定排他协议（如项目半径1.5km不得引进同级次烘焙品牌）、营销绑缚条款（给予广告位、营销活动，经过资源置换下降好利来现金本钱）。到了现场调查环节，除了现场数据展现，还要在目标点设置实时客流计数器。“这一趟流程下来，我感觉自己的业务水平更高了”。周杰笑称，好利来仅仅其间一个比方，但这确实阐明商场关于地下商业的注重程度越来越高”。
尹恩的作业也在产生改变。“现在做动线规划要像哑铃相同，找到两个端点。一端是公共交通，另一端是商场中庭、天井或地下网红打卡点、以此为流线做串联，人流才干被串起来，动线才干活起来。一起，从新建项目来看，‘盒子’的面积越来越大，流线规划也变得越发杂乱了。最简略的比方，商城内标识、导识、指引标的规划越来越着重明晰，否则逛一个动辄一两万方的地下商业街就会像无头苍蝇相同。“
“更实际的状况是，由于地下的采光通风较差，所以体会感天然没有地上（少部分高级商业在外）好，而人流的添加，也会提高对规划的要求，比方方才说到的中庭和采光顶，便是为了引进光线的感触，经过一些规划上的立异，添加顾客逗留时长。”
北方某省会城市万象城的一位运营人员告知虎嗅，几年前该万象城开业，商场B1下沉广场的外围悉数为餐饮品牌，但由于客流太差悉数关闭，乃至和商场打官司索赔。之后商场将该区域方位分给了MUJI、URBAN REVIVO等快消品牌，内侧引进ole’oce、1807、RÈSIMPLE等从前“风很大”的品牌及多个闻名金店，在经历过时刻短的昌盛后，作用并不抱负。
“这些潮牌本来坐落商场四层的次动线方位，想要打造一个潮流街区，但因流量太差而失利。更坏的状况是，几个品牌迁至B1后作用成绩反而更差了。这些雷声大雨点小的事例把咱们都整得措手不及”。他向虎嗅举例道：彼时商场挂出了Manner咖啡的围挡后，引起了“全城狂欢”，但真实开业后，不过几天的新鲜感之后，门店成绩便开端断崖跌落。
随同着开业时规划的文创、潮流两个“重磅”街区的相继失利，该商场不断敞开对商铺的调整。“随同奢侈品消费回流，高化品牌、新能源轿车、小米华为等数码产品在首层入驻率的持续提高，商场本来的‘门神’点位也在不断做出调整。本年，喜茶、奈雪的茶等‘门神’未来或许被更具有论题性的tea stone、裕莲茶室等替代。虽未明晰告知哪个品牌会被劝退，但调整势在必行。lululemon、Underbobo等品牌更契合‘门神’的调性 ”
依据窄门餐眼数据，茶饮类目中门店规划排名前20的品牌中，有10家门店的选址商场店占比最高（茶百道、霸王茶姬、喜茶、COCO都可、一点点、奈雪的茶、柠季、爷爷不泡茶、阿水大杯茶、林里）。多个茶饮品牌都曾是商场的“引流款”和“门面担任”。但随着B1的火爆，这些本来多坐落商场一层或高层餐饮层的茶饮品牌，或因运营压力承受商场的被迫调整，或自动下移去接近顾客。
商场中更重要的另一品类餐饮，也在经受着巨大的检测。
据赢商大数据统计，2024年，全国24城600+优质购物中心录得新开门店约3.2万家、新关门店约3万家，全体开关店比1.04，根本追平2022、2023年。优质购物中心开关店全体趋稳，其间300+购物中心开关店比大于1，占样本项目半数以上。其间，餐饮门店数量显着添加，净增超1300家门店，开关店比1.14。
剧烈的竞赛现已让餐饮店“店找人”现象越发显着。快餐们都在尽力披上正餐的外衣，尽力剥去自己土、low的形象，它们在商场B1层用快餐的价格和正餐的外型牢牢捉住顾客的心。而那些从前位居高层的餐饮品牌也在尽力的脱去自己尊贵的外衣，来投合顾客的需求
在上述万象城人士作业的5年时刻里，商场内100多家餐饮店一直活着且成绩尚可的只要C'è Amore 爱意、绿茶、西贝和湊湊四家。前两者主打超高性价比，西贝瞄准带娃家庭。“体现最差的是湊湊，尽管顶峰时期曾拿下单日20w的成绩，但2023年以来成绩下滑十分严峻”。
在他的印象中，万象城的餐饮商铺招商十分卷，许多时分只引进省内首店。但张狂的跟风往后，大多数门店和品类都会敏捷归于安静乃至呈现负添加。“有自动撤离的，有坪效太低被劝退的，总归商场内餐饮店的汰换率极高。”
商场B1越来越成为一个"立体战场"。“是否是笔直组合、能否满意心情消费、供应链是否跟得上缺一不可，乃至连心理学研讨都必不可少。轨交客流＋年青潮流定位B1＋特别品类（如黄金）的集群式消费＋自运营获客等要素悉数具有，确认性才会更大。”上述职业人士坦言。
暗雷也不少
地下商业火起来了，但这并不代表一切人都有时机站上风口。
“尽管土地归纳本钱低，但建安本钱比地上要高，特别是关于消防通道分散的要求极高。商场需求在规划初期就做好工程交底深度对接，如承认项目所需工程条件（如荷载需求、能源供应确保、给排水点位预埋等）。”周杰告知虎嗅。
“地下商业的业态其实十分受限，由于国家对地下商业的消防、燃气安全等要求十分高，一些人气颇高的餐饮店，若有必要运用燃气，但在建造初期没有做预留，那根本就告别了进入地下的或许（特别状况在外）。别的还有许多业态并不适合做下沉。比方电影院、儿童游乐场等商场的高人气地标，若后期想要下沉，改构本钱等都是算不过来账的。但一些用电的西餐、奶茶，以集群方法呈现的珠宝、黄金等品类，在地下都是能算得过来帐的。”一位资深地产人士告知虎嗅。
关于地下商业的富贵终究能否久远，尹恩以为这取决于商场每年租金收入添加的份额（如调改后租金添加到达5%），假设这样，地下商业将被认定为良性财物，而且当这种添加趋于安稳后，商场就能够花更多的时刻去盘活和调改地上的业态，整个场子才会越来越好。
但富贵背面也暗藏着残暴。上述万象城作业人员告知虎嗅，尽管他们的许多探究都成效欠安，但该万象城依然扛起了北方商场营收的大旗。他笑称，这大概率是由于商场“没有人情味儿”，全部以坪效为准，坪效达不到预期者，不管曾给商场贡献了多高的客流和营收，都敌不过被劝退的命运。
“咱们的空铺率是有查核的，根本能够做到无缝联接，撤场店肆一类是合约到期，一类是因商场有更好的挑选或原门店坪效太低而被劝退，只要极个别是运营不下去自动撤。假设某门店功率不可也暂未找到适宜的提补，招商部分一般会经过短续方法与品牌协作。之前和奈雪便是这样聊的，合约现已到期了，但下个品牌还没有彻底谈妥，暂时经过短续方法确保无空铺。”
一位在B1踩坑屡次的商家向虎嗅表明，商家为了不空铺会采纳填铺方法快速弥补商家。“各楼层端头及人活动线较难抵达的地方为商场冷区。冷区需求店肆自带流量才行。商场一般会将主力店组织在这些区域。但近两年不少主力店拓宽变慢、面积变小且坪效过低，部分商场会考虑把一些非主力店放置在端头冷区。若不幸被组织在冷区且顾客必经之路上有3个以上空置舱位，若没有满足的客流吸附才能，根本便是等死”。
他举例表明。“假设你做小火锅生意，但此商场现已有一家小火锅品牌，但招商又引荐了一个方位，价格愈加廉价。从动线上看，竞品具有优先被挑选权。这种状况，一般也比较风险，由于客户或许从走过第一家时现已做好决议计划了。这场竞品围歼战注定是同室操戈的饥饿游戏。还有一些状况也很风险，比方黄金店肆被零星散布、小餐被夹到零售中心、书店开在火锅店周围，轻食沙拉挤进家电卖场等，终究都会成为方枘圆凿的“商业孤儿“。
一些事例也现已预警了危机。“南京景枫中心某高端日料品牌从商场五楼迁至B1层，主打人均300元的Omakase套餐。B1层顾客以快餐、茶饮为主，高客单价与楼层消费习气不符，日均客流缺乏10人。”上述职业人士告知虎嗅。
价格灵敏边沿的存在让杭州湖滨银泰B1层某奶茶店价格从12元涨至18元后，复购率骤降41%。长沙国金街B1层2023年引进30家首店后，地上二层的女装区空置率从8%升至19%。上述职业人士告知虎嗅：这种“地下虹吸”现象在客流超10万人次的商场尤为显着。若B1层租金占比超越商场总租金收入的35%，或许引发商业生态失衡。
B1的“革新”仍在持续。能够确认的是，在我国商业国际的版图上，再也没有所谓的"边际区域"。
注：文中一切人名均为化名
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